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新(xin)一轮住房金融(rong)政策有望出台,房地产,城市,需求
深圳(chou)城区住宅楼(lou)。 制图由腾讯元宝AI生成
7月21日，《中共(gong)地方关于进一步全面(mian)深化改(gai)革 推进中国式古代(dai)化的决定》正式发布(bu)。
其中关于房地产方面(mian)的内容(rong)提到:“加速建立租购并举的住房制度，加速构建房地产发展(zhan)新(xin)形式。加大保障性住房建设和供给，满意工薪群体刚性住房需求。支持城乡居民多样化改(gai)进性住房需求。充分给予各城市当局房地产市场调(diao)控自主权，因(yin)城施策，允许有关城市作废或调(diao)减住房限购政策、作废普通住宅和非(fei)普通住宅标准(zhun)。改(gai)革房地产开(kai)发融(rong)资体式格局和商品房预售制度。完善房地产税收(shou)制度。”
易居研究(jiu)院研究(jiu)总监严跃进指出，此次文件系统全面(mian)，涉(she)及(ji)住房制度和房地产发展(zhan)新(xin)形式、住房需求的多维度内容(rong)、市场与保障的关系、市场与当局的关系、金融(rong)与税收(shou)的工作等，系统全面(mian)，具有非(fei)常强的引导性。其对于中国房地产新(xin)一轮的发展(zhan)具有非(fei)常重要的引导作用。预计随着本年下半年各地房地产企稳态势的出现，一些重要的改(gai)革工作将持续推进。
《决定》的部分表述也(ye)引起了市场的重点存眷。业内子士以为(wei)，相关内容(rong)意味着未来各地楼(lou)市将拥有更大自主权，在限购政策、普宅豪宅标准(zhun)、房地产税收(shou)制度等方面(mian)或有更大的发挥空间。
焦(jiao)点A
作废普通住宅和非(fei)普通住宅标准(zhun)
豪宅有关门槛或税费有望进一步低落
《决定》提到，充分给予各城市当局房地产市场调(diao)控自主权，因(yin)城施策，允许有关城市作废或调(diao)减住房限购政策、作废普通住宅和非(fei)普通住宅标准(zhun)。
而对上述内容(rong)提出的背景来看，广东省城规院住房政策研究(jiu)中心(xin)首席(xi)研究(jiu)员李宇嘉(jia)以为(wei)，给予各城市当局房地产市场调(diao)控自主权，这(zhe)是完善地方和地方在调(diao)控房地产方面(mian)的权责分配、完成权责对等，这(zhe)是进步治理能力(li)的表现。在城市分化、区域分化，购买(mai)人群差别化的当下，地方需要在自主权的前提下，落实因(yin)城施策，才能将房地产管理好。
作废限购和推出普通住房标准(zhun)，在房地产供求关系逆转、投资需求加入、居民预期转弱的环境下，坚持行政化的限购政策，可(ke)行性没有具备了，预计后续未加入限购政策的城市或区域将相继加入，但节奏上会有先有后。
另外(wai)在改(gai)进型需求占主导，市场上小户型为(wei)主的二手房源(yuan)、保障房成为(wei)刚需首选的环境下，增量建设空间收(shou)缩(suo)的环境下，作废普通住宅和非(fei)普通住宅标准(zhun)，也(ye)变得公道(dao)了。作废普通住房标准(zhun)，会低落购房的契税本钱(qian)、按揭利率，还会鼓励开(kai)发商打造面(mian)向改(gai)进的高品质住宅。
南都(dou)湾(wan)财社记者注意到，现在，除了北京、上海、深圳(chou)、天(tian)津(jin)、海南仍然维持限购政策，天(tian)下大部分城市已基本全面(mian)作废限购。随着“允许有关城市作废或调(diao)减住房限购政策”的提及(ji)，市场预测这(zhe)是没有是意味着，包(bao)括深圳(chou)在内的一线城市无机遇全面(mian)作废限购?另外(wai)“作废普通住宅和非(fei)普通住宅标准(zhun)”的提及(ji)，又是没有是意味着，接上去，豪宅契税有可(ke)能看齐普通住宅?
以深圳(chou)为(wei)例，现在，深圳(chou)实行分区限购政策，而普通住房标准(zhun)为(wei):容(rong)积率1.0及(ji)以上，套内面(mian)积120平方米(mi)或建面(mian)144平方米(mi)以内。
乐有家研究(jiu)中心(xin)以为(wei)，基于上述内容(rong)，没有清(qing)除深圳(chou)未来会跟进落地的措施:第一，限购进一步放开(kai)，现在核心(xin)区范围要进一步缩(suo)小，保存部分热点范围；第二，豪宅放开(kai)限购，让有钱(qian)人进场买(mai)买(mai)买(mai)，动员信心(xin)；第三，豪宅有关门槛或税费进一步低落，部分“伪豪宅”降级，低落交易本钱(qian)。
焦(jiao)点B
支持城乡居民多样化改(gai)进性住房需求
做好需求调(diao)研，以需定建、以需订购
《决定》提到，加速建立租购并举的住房制度，加速构建房地产发展(zhan)新(xin)形式。加大保障性住房建设和供给，满意工薪群体刚性住房需求。支持城乡居民多样化改(gai)进性住房需求。
“住房双轨(gui)制一定是长期坚持的方向，市场的归(gui)市场，保障的归(gui)保障。”业内以为(wei)，上述内容(rong)是对房地产市场未来发展(zhan)方向的定调(diao)。
事实上，类似说法(fa)已在多个文件中提及(ji)。李宇嘉(jia)指出，打造租购并举的住房制度，写入了党的十(shi)九大、党的二十(shi)大呈报中，是我国新(xin)时期住房制度发展(zhan)的方向，也(ye)是房地产新(xin)形式框架中住房供给侧改(gai)革的主要内容(rong)。租购并举的住房制度让租房和买(mai)房在部分权利上完成均等化，例如落户入读公办义务教育(yu)等基本公共(gong)服务。近年来，租购并举的住房制度已见雏形，热点城市范围化的租赁住房供给占到近三成，租房能够落户、享受公办教育(yu)已在热点城市落地。
而保障性住房包(bao)含配租的保障房以及(ji)配售型保障房，这(zhe)两类房源(yuan)在2021年的国家22号(hao)文和2023年的14号(hao)文，已明确了建设筹集、土地供应(ying)、资金来源(yuan)、分配对象(主要是工薪阶级、人材群体等)。李宇嘉(jia)预计，下一步，除了新(xin)增建设外(wai)，部分保障性住房将通过(guo)盘活存量来解决，且未来还要大范围盘活闲置土地，建设配售房。配售房将承(cheng)担商品房下跌后稳定行业的重任(ren)，而且也(ye)是通过(guo)供给侧改(gai)革适(shi)应(ying)需求端变化。
“未来，没有管是商品房供给，还是租赁房供给、保障房供给，都(dou)要做好需求调(diao)研，以需定建、以需订购。”李宇嘉(jia)以为(wei)，在租房居住、买(mai)房居住，保障房或商品房，新(xin)房或二手房等方面(mian)，需求都(dou)是多样化的、差别化的。而近期，各地调(diao)整建筑规范、容(rong)积率较(jiao)量争(zheng)论规则等，进步居住品质等，也(ye)是支持多样化需求的表现；推进老旧小区改(gai)造、城市更新(xin)、城中村改(gai)造等，均在补短(duan)板、强配套，也(ye)是满意新(xin)时期多样化的需求。
严跃进则以为(wei)，改(gai)进性住房需求成为(wei)城市居民住房需求的主流形式，此次提及(ji)“支持”和“多样化”，意味着住房发展(zhan)进入新(xin)阶段，即本轮中国式古代(dai)化发展(zhan)的历程中，住房政策将疾速转向“支持改(gai)进性需求”的新(xin)轨(gui)道(dao)中。
焦(jiao)点C
完善房地产税收(shou)制度
加强金融(rong)和住建两部门在楼(lou)市政策的“一致性”
《决定》提到，改(gai)革房地产开(kai)发融(rong)资体式格局和商品房预售制度。完善房地产税收(shou)制度。
严跃进以为(wei)，改(gai)革房地产开(kai)发融(rong)资体式格局和商品房预售制度意味着，新(xin)一轮住房金融(rong)政策有望出台。最近几年房地产行业的成绩，很大一部分和房地产金融(rong)风险有关，包(bao)括烂尾楼(lou)事件、存量房贷利率成绩、预售资金监管成绩、房企债务成绩，都(dou)涉(she)及(ji)融(rong)资和预售等内容(rong)。在当前房地产金融(rong)风险成绩总体有效化解的基础上，预计本年和明年将是房地产金融(rong)政策的调(diao)整关键年，系统性政策将出台，对于房地产金融(rong)格局的调(diao)整有非(fei)常显着的作用，特别是在融(rong)资和预售两个范畴将有系统的大调(diao)整。
李宇嘉(jia)指出，改(gai)革房地产开(kai)发融(rong)资体式格局，就是要全面(mian)落地白名单融(rong)资协调(diao)机制，即加强金融(rong)和住建两个部门在房地产政策上的“一致性”；而改(gai)革商品房预售制度，就是逐步由预售向现售转型。
“向现售转型也(ye)是倒(dao)逼的，因(yin)为(wei)各地当局被烂尾楼(lou)、保交楼(lou)、保交房等折磨得焦(jiao)头烂额。”李宇嘉(jia)以为(wei)，近年来，期房没有受迎接、卖房难，开(kai)发商通过(guo)预售加杠杆融(rong)资的必要性下降了；另外(wai)，全面(mian)落地白名单融(rong)资协调(diao)机制后，只有合规项目(mu)才能获得融(rong)资，而且合规项目(mu)一定能获得公道(dao)的、足额的融(rong)资，通过(guo)预售高周转的必要性也(ye)下降了。
而“完善房地产税收(shou)制度”提出的背景在于，现在，房地产循环受阻，包(bao)括土地向开(kai)工和销售，新(xin)房和二手房、刚需和改(gai)进等，都(dou)存在拦(lan)阻，拦(lan)阻之一就是交易或循环本钱(qian)太高。
“未来会全面(mian)捋顺房地产税收(shou)，低落开(kai)发环节、交易环节的税负，好比配合消费税改(gai)革，低落增值税依赖，从而低落地方当局新(xin)增开(kai)发投资的鼓励，鼓励商品房交易和循环，做大终端交易范围，从而添加消费税。”李宇嘉(jia)透露表现，将交易环节的税收(shou)转移(yi)到持有环节，一方面(mian)能加速交易循环，增进市场好转，还能低落年轻一代(dai)购房本钱(qian)。没有外(wai)他(ta)以为(wei)，只管开(kai)征房产税能弥补前端税负下降的财务损失，还能鼓励地方当局做好公共(gong)服务，让更多的人愿意持有房子，但改(gai)革对预期和舆(yu)论的影(ying)响太大，短(duan)期内推行的可(ke)能性没有大。
采写:南都(dou)·湾(wan)财社记者 孙阳