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中国网财经3月28日讯 昨日，中国信托登记有限责任公司(简称(cheng)“中信登”或(huo)“信托登记公司”)发(fa)布相关消息，为配合北京市开展不动产信托财产登记，根据《国家金融监督管(guan)理总局北京监管(guan)局北京市规划和自然(ran)资(zi)源委员会关于做(zuo)好不动产信托财产登记工作的通(tong)知(zhi)(试(shi)行)》(下称(cheng)《试(shi)点通(tong)知(zhi)》)相关要求，中信登在监管(guan)部门指导下，认(ren)真研(yan)究论证，细(xi)化明确工作方案与流程，即日起向北京辖内信托机构提供不动产信托财产登记试(shi)点相关登记服务(wu)。
记者了解到，2024年12月，北京市以《试(shi)点通(tong)知(zhi)》形式明确了不动产信托财产登记的试(shi)点要求与办理流程，并将(jiang)信托登记公司登记职能嵌(qian)入其中。根据《试(shi)点通(tong)知(zhi)》，北京辖区内信托机构以北京市行政区域(yu)范围(wei)内的不动产设立不动产信托的，应当根据《信托登记管(guan)理办法》要求办理信托产品预登记，并在签(qian)订(ding)信托文件后向信托登记公司申请出具登记证明文件，并持(chi)该(gai)登记证明文件至不动产登记机构申请办理不动产信托财产登记。
中信登表(biao)示，信托登记公司作为信托业基础设施，一直高度重视信托财产登记，积(ji)极研(yan)究信托财产登记制度及相关配套机制，认(ren)真配合相关地区开展信托财产登记相关工作。此次配合北京市开展登记试(shi)点，既体现了信托登记公司胸(xiong)怀“国之大者”，主动融入国民(min)经济和社会发(fa)展大局，更好服务(wu)监管(guan)、服务(wu)行业、服务(wu)社会的新担当，也(ye)是信托登记公司夯实(shi)基础设施平台功能定位、推动信托行业高质量发(fa)展、助力金融强国建设、服务(wu)中国式现代化的新起点。目前，信托登记公司正与北京辖内相关信托机构积(ji)极进行试(shi)点对接(jie)。
迎来政策破(po)局
2024年12月，国家金融监督管(guan)理总局北京监管(guan)局与北京市规划和自然(ran)资(zi)源委员会联合发(fa)布了《关于做(zuo)好不动产信托财产登记工作的通(tong)知(zhi)(试(shi)行)》(以下简称(cheng)：《通(tong)知(zhi)》)，标(biao)志着北京市在不动产信托财产登记领域(yu)迈(mai)出了重要一步(bu)，为信托行业规范发(fa)展提供了有力支持(chi)。
多位专家表(biao)示，这是信托行业发(fa)展的一个重要里程碑，将(jiang)带来新的发(fa)展机遇。用益信托研(yan)究员喻智表(biao)示，北京这次的不动产信托财产登记试(shi)行，对信托行业是一大利好。资(zi)深资(zi)管(guan)专家袁吉伟也(ye)表(biao)示，这有利于促进以家族信托为代表(biao)的财富管(guan)理服务(wu)信托的发(fa)展，推动信托行业回归(gui)本(ben)源。信托行业资(zi)深分析师帅国让则认(ren)为，未来，一旦不动产信托财产登记机制得到落地，将(jiang)有利于保护信托当事人的合法权益，明确界定信托当事人的权利和义(yi)务(wu)，减少因权利不清而产生纠纷。
制度细(xi)则明确
《通(tong)知(zhi)》对不动产信托及不动产信托财产登记进行了明确定义(yi)。不动产信托是指委托人依法将(jiang)其不动产转移给信托机构，由信托机构按(an)照委托人的意愿以受托人名义(yi)进行管(guan)理、运用和处分的信托业务(wu)。而不动产信托财产登记，则是指委托人将(jiang)国有土地上已取得合法不动产权证书的不动产相关权利转移给信托机构，依法向不动产登记机构申请将(jiang)信托财产权利和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。
为确保不动产信托财产登记的顺利进行，《通(tong)知(zhi)》还(hai)明确了办理流程及相关要求。首先，不动产信托成立前，信托机构需在中国信托登记有限责任公司办理信托产品预登记，取得产品编码及信托预登记完成通(tong)知(zhi)书。其次，委托人与信托机构需共同签(qian)订(ding)信托文件，明确信托目的、信托财产、信托期(qi)限、信托当事人的权利义(yi)务(wu)等具体内容。最后，委托人与信托机构需共同向不动产登记机构提出登记申请，不动产登记机构根据契(qi)税完税(或(huo)减免税)凭证、信托文件及中国信托登记有限责任公司出具的证明文件，办理不动产转移登记，并在不动产权证书附记栏标(biao)注“不动产信托财产，信托产品名称(cheng)：XXX”。
对此，资(zi)管(guan)研(yan)究员袁吉伟指出，由于过去信托财产登记机制缺失，信托财产纳(na)入信托存在制度障碍，北京此次出台不动产信托财产登记办法是非常(chang)重要的探索。
此外，《通(tong)知(zhi)》还(hai)对信托财产处置进行了相关规定。不动产信托财产处置需按(an)照信托文件约定实(shi)施，因人民(min)法院、仲(zhong)裁委员会的生效法律文书等导致(zhi)权属发(fa)生转移，或(huo)依据人民(min)政府、人民(min)法院、人民(min)检察院等国家有权机关出具的嘱托文件办理不动产登记的，需按(an)照有关规定执行。
不动产信托登记难题仍需关注
《通(tong)知(zhi)》的出台为信托行业带来了新的发(fa)展机遇，但不动产信托登记仍面临一些挑战。其中，税务(wu)处理是一个重要方面。有专家指出，《通(tong)知(zhi)》明确规定不动产登记部门在办理信托财产登记之前，需要审核申请人提交的“契(qi)税完税(或(huo)减免税)凭证”。但《通(tong)知(zhi)》并未提及其它的缴(jiao)税凭证，这是否(fou)意味着委托人不需要缴(jiao)纳(na)个人所得税等，仍需进一步(bu)明确。
袁吉伟指出，信托财产登记还(hai)面临另外一项难题就(jiu)是税务(wu)处理，现在还(hai)没有针对信托的税制，可(ke)参考借鉴国外经验(yan)，按(an)照实(shi)质重于形式的原则，把纳(na)入信托财产的不动产等看作是非交易过户处理。同时，也(ye)应防止信托成为避税渠道(dao)，我国还(hai)是要继续(xu)完善遗产税、赠与税体系，让信托成为促进财富有序传承的良好工具，进而推动共同富裕。
长久以来，不动产装入信托还(hai)面临税负问题。如何合理解决这些问题，降低信托设立和运营成本(ben)，将(jiang)是未来推动不动产信托发(fa)展的关键所在。
喻智向记者表(biao)示，对信托公司而言，不动产信托登记制度对促进服务(wu)信托及公益/慈善信托有明显的支持(chi)作用，既可(ke)以拓展相关信托业务(wu)的受托财产范围(wei)、简化操(cao)作环节、减少信托设立成本(ben)；又可(ke)以在一定程度上拓展信托的业务(wu)场景，比如以房养老的养老金融产品、不动产家族信托等。
北京此次先行推行不动产信托登记，不仅为信托行业带来了新的发(fa)展机遇，也(ye)为推动信托市场健康发(fa)展注入了新的活力。随着政策的逐步(bu)落地和完善，相信信托行业将(jiang)迎来更加广阔的发(fa)展前景。同时，我们也(ye)期(qi)待信托行业能够不断(duan)创新和突破(po)，为投资(zi)者提供更加优质、高效的服务(wu)，推动信托市场持(chi)续(xu)健康发(fa)展。
中信登也(ye)表(biao)示，下一步(bu)，信托登记公司将(jiang)在监管(guan)部门指导下，按(an)照《关于加强监管(guan)防范风险推动信托业高质量发(fa)展的若干意见》“建立健全信托财产登记制度，推动非资(zi)金信托财产登记落地”要求，积(ji)极配合完善信托财产登记制度，配合相关地区深化试(shi)点探索，为促进信托业高质量发(fa)展、更好服务(wu)实(shi)体经济和人民(min)美好生活作出更大贡(gong)献。
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